Le Plan pluriannuel de travaux (PPT) se démocratise dans les copropriétés, avec son projet de PPT (3PT), préalable indispensable. Encore une obligation réglementaire ? Oui, et on vous explique pourquoi il va être très difficile d’y échapper.
1. Parce que le 3PT répond à une obligation réglementaire
Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés sont désormais concernées dès que l’immeuble a plus de quinze ans et qu’il a une destination partielle ou totale d’habitation. Quelle que soit la taille de la copro ! Même les plus modestes composées d’à peine quelques lots. Autant dire que l’énorme majorité des quelque 900.000 copropriétés existant en France sont aujourd’hui concernées.
Très concrètement, comment cela se passe ? Le syndicat des copropriétaires a l’obligation de mettre en place un Projet de Plan pluriannuel de travaux dès que l’immeuble a plus de quinze ans (à partir de la date de réception des travaux). Une seule exception, lorsque l’immeuble dispose déjà d’un Diagnostic technique global (DTG) qui ne laisse apparaître aucuns travaux à réaliser dans les dix ans.
Dans tous les autres cas, le syndic devra présenter en assemblée générale la démarche 3PT avec un ou plusieurs devis. La réalisation du 3PT et le choix du prestataire sont définis à la majorité simple. En pratique, les copropriétaires peuvent donc ne pas voter la réalisation du 3PT, mais tôt ou tard ils y seront contraints d’une manière ou d’une autre.
2. Parce que le législateur en a fait un outil de surveillance du bâti
Marseille, Lille, Bordeaux… Les effondrements d’immeubles, parfois dramatiques, se sont multipliés au cours des dernières années. Pour prévenir de pareilles catastrophes, le législateur a doté les maires de nouveaux pouvoirs. Avec la loi Habitat dégradé votée en 2024, ils ont désormais la possibilité de définir des zones géographiques et des typologies d’habitats où un diagnostic structurel de l’immeuble sera bientôt exigé. Les copropriétés peuvent cependant y échapper mais seulement lorsqu’elles disposent déjà d’un 3PT ou PPT.
Le 3PT/PPT devient un outil incontournable dans la surveillance du bâti. D’ailleurs, le maire, le président de l’intercommunalité ou le préfet disposent d’un pouvoir de contrôle : ils peuvent réclamer auprès de n’importe quelle copro et à n’importe quel moment, la communication du 3PT/PPT. Et si la copro ne lui transmet pas le document sous un mois, le maire, le président d’EPCI ou le préfet ont le pouvoir de faire réaliser le 3PT aux frais de la copro. Ce contrôle permet aux pouvoirs publics de s’assurer de la sauvegarde de l’immeuble et de la sécurité de ses occupants.
3. Parce qu’il devient aussi précieux pour les copropriétaires bailleurs
Le sujet a largement été relayé depuis le début d’année, les passoires énergétiques en G sont désormais réputées non décentes. Dit autrement, il n’est plus possible de louer un logement avec une étiquette DPE en G. Résultats, tous les bailleurs en dehors des clous s’exposent à des poursuites judiciaires de la part de leur locataire avec un risque de suspension/réduction de loyer.
La non-décence du logement devient un vrai casse-tête pour les copropriétés qui n’ont souvent pas eu le temps de réaliser des travaux. Moins de quatre ans entre la loi (Climat et résilience) et son entrée en vigueur, le timing était bien trop juste. Dans ce contexte, le 3PT et le Plan pluriannuel de travaux se révèlent d’autant plus précieux car ils attestent de la bonne foi de la copropriété engagée dans une démarche de travaux. Des assouplissements restent d’ailleurs envisagés par le gouvernement afin d’accorder aux copropriétés un sursis supplémentaire qui leur permettrait de mener à bien une rénovation. Ce sursis ne sera pas sans contrepartie toutefois : que la copropriété puisse montrer qu’elle est engagée dans une démarche de travaux.
4. Parce qu’il procure une visibilité sur les dix prochaines années
Plus que l’obligation réglementaire, plus que la nécessité d’échapper à une sanction pour non-décence, c’est sans doute ce qui doit animer au premier chef la copropriété pour lancer son 3PT. Le 3PT ne se limite pas au diagnostic du bâti et des équipements de l’immeuble, c’est un état des lieux complet avec un DPE collectif, une liste de travaux à mener par priorités et des estimations de leurs coûts. La copropriété sait donc désormais ce qui l’attend dans les dix prochaines années. Le 3PT est la première étape pour casser cette spirale qui conduit aujourd’hui à la dégradation de tant de copropriétés en France, la première étape pour inverser la tendance et valoriser le patrimoine.
C’est d’ailleurs pour cette raison qu’en cas de vente d’un lot de copropriété, le PPT adopté ou à défaut le 3PT, sont désormais réclamés par le notaire : ils s’ajoutent à la longue liste des documents à fournir. L’acquéreur a aussi besoin de savoir où il met les pieds.