Entre DTG et 3PT, mon cœur balance. Certains vous diront qu’entre le 3PT et le DTG c’est bonnet blanc et blanc bonnet. Faux. Les deux diagnostics se ressemblent beaucoup, on a parfois tendance à les confondre, mais il existe pourtant de subtiles différences qui font que le DTG sera souvent plus poussé que le 3PT. Tout est question d’interprétation des textes.
Que dit la réglementation ?
En matière de DTG ou de 3PT, la réglementation n’est pas très prolixe. En fait, la seule réelle distinction qui ne souffre d’aucune contestation est le caractère réglementaire et systématique du 3PT désormais étendu à l’énorme majorité des copropriétés quand le DTG reste le plus souvent facultatif.
| DTG | 3PT |
| Obligatoire uniquement pour les mises en copropriété d’immeubles de plus de dix ans, et pour les copropriétés sous le coup d’une procédure pour insalubrité/mise en péril. Facultatif pour toutes les autres copropriétés. | Obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de quinze ans, quel que soit le nombre de lots. |
Dans leur forme comme dans leur contenu, les deux prestations n’ont pas bénéficié du même encadrement réglementaire ou du même degré de précision que d’autres diagnostics. Quelques lignes pour renseigner sur leur contenu dans la loi Alur (2014) ou dans la loi Climat et résilience (2021), et c’est tout.
| DTG | 3PT |
| Le DTG comprend Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble Un état technique de l’immeuble et des équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble Une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaire à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie. Cette évaluation doit notamment préciser les travaux qui doivent être menés dans les 10 prochaines années. | Le 3PT comprend Une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble Un diagnostic de performance énergétique à l’immeuble La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre Une estimation du niveau de performance après travaux Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années. |
Si on se fie à la réglementation (et rien qu’à la réglementation), le DTG apparaît donc un peu plus exhaustif dans son contenu offrant une vision plus complète de la copropriété parce qu’il comporte en plus :
- Un volet sur la gestion technique qui passe par une étude documentaire et la proposition d’axes d’amélioration.
- Un volet sur le respect des obligations réglementaires notamment en matière de sécurité et de santé qui sous-entend une analyse des diagnostics de l’immeuble (DTA, Crep…) par exemple.
Quelles équivalences ?
La réglementation offre toutefois une passerelle entre DTG et 3PT. Lorsque le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années suivant son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.
Dans les autres cas, le Projet de plan pluriannuel pourra être élaboré à partir du DTG. Autant dire que le travail aura été mâché. Passer du DTG au 3PT n’a rien de sorcier, il s’agira essentiellement d’une mise à jour si le DTG a été réalisé voilà quelques années.
Alors mieux vaut faire un DTG ou 3PT ?
C’est laissé à l’appréciation de chaque syndic. Aucune règle n’est écrite. En pratique, le DTG est souvent un peu plus poussé, un peu plus élaboré (et donc un peu plus cher), si bien qu’il répond parfaitement aux besoins des grosses copropriétés. A l’inverse, le 3PT moins lourd administrativement, avec un contenu plus light correspond davantage aux besoins des petites et moyennes copropriétés.
Mais tout dépend bien entendu de la copropriété, de son état de conservation, de sa taille et de ses attentes. Une petite copropriété qui ambitionne une rénovation totale de l’immeuble peut très bien avoir davantage intérêt à réaliser un DTG plutôt qu’un 3PT. La question mérite d’être posée, et les professionnels de Global copro sont aussi là pour vous guider dans vos choix.