La réglementation ne dit pas tout. La loi impose le Projet de plan pluriannuel (3PT) pour un immeuble à usage d’habitation « partielle » ou « totale » et le Diagnostic technique global (DTG) pour toute « mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans ». Si la chose paraît claire lorsque l’immeuble a une vocation d’habitation, elle l’est moins les immeubles. Décryptage.
L’immeuble est à usage mixte
Dans ce cas, aucune ambiguïté. Le DTG ou le PPT s’impose aux mêmes conditions que lorsque l’immeuble est exclusivement constitué de logements. Le PPT et le projet de PPT qui le précède s’appliquent aux « immeubles à destination partielle ou totale d’habitation » selon la loi Climat et résilience (art. 171).
Le législateur n’a cependant pas défini ce qu’était un immeuble à vocation partielle d’habitation. Il n’existe aucun seuil à partir duquel on bascule d’un usage tertiaire vers un usage résidentiel et vice versa. Autrement dit, même si l’immeuble ne compte qu’un seul logement, et bien qu’il soit majoritairement tertiaire, il sera considéré comme un immeuble à « usage partiel » d’habitation et devra également réaliser un projet de PPT dès qu’il a atteint l’âge de quinze ans.
L’immeuble est exclusivement à usage tertiaire
Puisque l’immeuble n’a aucune vocation d’habitation, il n’est donc pas concerné par le 3PT. Rien ne l’empêche cependant de réaliser un 3PT pour se doter d’un échéancier de travaux pour l’immeuble dans une optique de valorisation et de rénovation énergétique qui permettra bien souvent de répondre aux obligations du décret tertiaire.
La situation apparaît plus confuse pour le DTG. Un immeuble exclusivement tertiaire est-il soumis au DTG en cas de mise en copro ? L’article L. 731-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit en effet la réalisation d’un diagnostic technique global avant toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans, mais sans faire référence à la destination de l’immeuble puisqu’il renvoie lui-même à l’article 731-1 du CCH.
Le Cridon Ouest (Centre de recherches, d’information et de documentation notariales) s’est penché sur le sujet, plusieurs interprétations sont donc possibles. Dans le doute, et « dans l’attente de connaître la position de la jurisprudence », le Cridon appelle à la prudence. Mieux vaut considérer que la mise en copropriété d’un bâtiment à usage commercial/professionnel construit il y a plus de dix ans doit être précédée d’un DTG.
Bon à savoir : Quel DPE collectif ?
Disons-le, la question du DPE collectif nécessaire au 3PT comme au DTG dans un immeuble mixte, est souvent un casse-tête. Tout simplement parce que les règles de calcul en matière de performance énergétique ne sont pas les mêmes pour une habitation et pour un local à usage tertiaire.
D’un côté, le diagnostic s’appuie sur la méthode 3CL, les consommations standardisées, de l’autre, il repose encore sur la méthode sur factures, les consommations réelles. Deux méthodes qui ne peuvent être mixées.
Dans le cas d’un immeuble à usage mixte, il y aura donc deux DPE, l’un pour les deux habitations, l’autre pour le tertiaire, même s’il s’agit d’un même bâtiment. Un chantier de refonte du DPE tertiaire a toutefois été lancé en 2025 par le ministère de la Transition écologique.