Dévoilé durant l’été, un rapport du Sénat montre la paupérisation croissante des copropriétés. Un cercle vicieux pour lequel le PPT se révèle aussi précieux en donnant de la visibilité aux copropriétaires.
Combien de copropriétés en France ? A dire vrai, on ne sait pas. Le rapport montre la difficulté à obtenir une photographie des copropriétés en France. Il y a bien le Rnic (Registre national d’immatriculation des copropriétés), auprès duquel toute copro est censée avoir été immatriculée (une obligation depuis 2018 !), mais avec 578.000 copropriétés recensées on reste loin, très loin du compte. Quelque 300.000 manqueraient encore à l’appel. En croisant différentes bases, le rapport parvient à un chiffre avoisinant les 900.000 copropriétés en France.
Question subsidiaire : combien parmi elles se trouvent aujourd’hui en difficulté ? Là aussi, il faudra se contenter de grossières estimations. Selon la Banque des territoires, 215.000 copropriétés témoignent d’un montant d’impayés d’au moins 20 % de leur budget annuel, tandis que selon l’Anah 115.000 seraient « fragiles ».
Quelle que soit l’estimation retenue, la part des propriétés en difficultés demeure cependant significative. Et elle semble augmenter. Le mécanisme de fragilisation apparaît croissant en lien avec le vieillissement des immeubles (plus de la moitié des logements en copro se trouvent dans des immeubles construits avant 1974 !) et les charges de copropriété notamment pour l’énergie qui augmentent inexorablement année après année.
On entre dans un cercle vicieux. Plus les charges sont lourdes, plus le risque d’impayés augmente, moins la copropriété a de capacités à financer une rénovation pour abaisser ses charges. Le rapport du Sénat évoque ainsi une véritable « spirale de la paupérisation » dans laquelle se trouvent plus facilement entraînées les petites copros.
Le PPT, plus qu’une simple obligation
Pour enrayer la montée de la paupérisation, le rapport plaide pour un meilleur repérage et une meilleure prévention des copropriétés. Le Plan pluriannuel de travaux (PPT) a un rôle essentiel à jouer. Parce qu’il procure de la visibilité aux copros avec la liste des travaux, une estimation de leur montant, et leur priorisation pour la sauvegarde de l’immeuble, l’outil est forcément précieux. Il l’est peut-être davantage encore dans les très petites copros (70% des copros comptent moins de 10 logements) concernée à leur tour par le PPT dès le 1er janvier 2025.
Présenté souvent comme une énième obligation réglementaire qui pèse sur les copropriétés, le PPT et son étape préliminaire le projet de PPT, représentent bien plus que ça. A l’échelle du pays, avec des données intégrées au Rnic, ils offriront une meilleure connaissance du parc, et on voit bien que ce n’est pas un luxe.
Mais la vertu principale du Plan pluriannuel est sans doute ailleurs. Bien sûr, le PPT n’a rien de la solution miracle. A lui seul, il ne remettra pas d’aplomb une copropriété déjà exsangue. Prescrire des travaux dans des immeubles qui ne parviennent déjà plus à financer l’entretien courant, ne suffit pas : d’autres outils, peut-être moins techniques plus financiers, sont nécessaires.
En revanche, le Plan pluriannuel de travaux peut aider des copropriétés à ne pas sombrer dans la paupérisation. Identifier, prioriser et budgétiser les travaux aujourd’hui, c’est aussi s’éviter des charges trop lourdes demain et réduire du même coup le risque de fragilisation. Un diagnostic exact reste la première étape d’un traitement efficace.